美國總統(tǒng)布什喜歡北京烤鴨，喜歡很多具有中國元素的小玩意兒。作為奧運會期間布什在北京的“家”，北京金茂威斯汀大飯店曾為接待布什做足了文章。
金茂集團投資管理部總經(jīng)理張志超回憶9個月前接待布什的細節(jié)時，仍流露出些許自豪的表情。彼時，金茂威斯汀酒店剛剛開業(yè)兩個月，布什家族是其接待的所有客人中最有名氣的。
2009年5月，中國的酒店早已從奧運狂歡盛宴中走出。受大洋彼岸經(jīng)濟危機等多方因素的影響，酒店生意清冷了許多。
目前金茂威斯汀入住率差強人意地維持在平均40%-50%左右，雖然比其他一些豪華酒店高，張志超對此并不滿意。
“說酒店業(yè)處于全行業(yè)的虧損狀態(tài)一點也不夸張。”張志超說。一個嚴峻的事實是：由于日常經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金已不能滿足酒店自身營運的需要，更多國際豪華酒店的業(yè)主將不得不依據(jù)其和國際酒店管理公司簽訂的《管理合同》，向營運中的酒店補充營運資金，借以保持酒店在國際酒店管理公司認為合理的狀態(tài)下運營。
在經(jīng)濟危機和供應(yīng)過量的雙重影響下，中國酒店業(yè)在這個春夏之交的時節(jié)迎來了一個尷尬的局面。部分進入豪華酒店業(yè)的地產(chǎn)商，也面臨忍痛轉(zhuǎn)讓的決定。
“駭人”的數(shù)據(jù) 10%的出租率！
在華爾街流傳著這樣一句話： 危機是一頭兇暴的恐龍，總是比我們想象的來得要慢，但是其勢頭往往來得比我們想象的要猛烈得多。現(xiàn)實有時比預(yù)期還糟糕。
10%的出租率！
這是任何酒店難以想象和接受的，但2008年這個數(shù)字在許多酒店的報表上每月都出現(xiàn)。進入2009年，這樣的數(shù)字已在更多的酒店報表上出現(xiàn)。令酒店管理者們頭疼的是，一個季度前制定的業(yè)務(wù)計劃，一個季度后卻發(fā)現(xiàn)難以完成。
一位不愿透露姓名的國企高管向本報記者講述了奧運會前的經(jīng)歷：奧運會前，絕大多數(shù)酒店都不愿意和奧組委簽約。奧組委雖然能帶來充足的客源，但會限定價格。業(yè)主們認為這無法最大限度的實現(xiàn)盈利。奧運會開始后，酒店業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)，幸虧當時和奧組委簽約。受金融危機影響，入境散客大大減少，奧運期間那些沒簽約的五星級酒店，有些入住率僅為30%左右，和業(yè)主們的預(yù)期相去甚遠。
奧運會更像是一個轉(zhuǎn)折點。奧運會后，酒店經(jīng)營狀況更為糟糕。中糧集團酒店事業(yè)部副總經(jīng)理陳敏認為北京酒店“空置率”正處于歷史高位。“2007年、2008年開業(yè)的酒店是歷史年份的一倍有余。目前的存量足夠三年間消化。”陳敏說。統(tǒng)計顯示，去年在北京有126家酒店開業(yè)，增加客房2.9萬間。
為了吸引顧客，不少酒店開始促銷。較為有代表性的例子是東莞現(xiàn)象。雖然標準房掛牌價大部分在1000元以上，但折后標準間價格在200～800多元之間不等，其中銀城酒店豪華單人房折后只需330元，樟木頭三正半山酒店348元，素來是東莞五星級酒店風向標的厚街喜來登酒店標準間也推出五折低價，未簽約客戶830元。
自1996年至今，東莞星級酒店業(yè)就以其獨特形式創(chuàng)造了中國酒店業(yè)發(fā)展史上獨特的“東莞現(xiàn)象”，一個僅有2645平方公里、由33個鎮(zhèn)組成的城市，卻集中了高達250億元酒店業(yè)投資，形成了中國最集中、條件最好、規(guī)模最大的酒店產(chǎn)業(yè)集群，五星級酒店數(shù)量僅次于北京和上海。
在這場“蕭條”中，不僅僅是東莞，幾乎全國各地的酒店都不約而同的調(diào)低了價格。“總得有一些調(diào)整，來吸引客戶。”張志超說。
建設(shè)容易養(yǎng)卻難
許多開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的同時，不僅開發(fā)商業(yè)物業(yè)，也同時開發(fā)酒店。 陳敏解釋說，酒店和商業(yè)物業(yè)其實是完全不同的兩個行業(yè)，復(fù)雜許多。面對不同的客戶，對經(jīng)濟周期周期的敏感度不同。一個五星級酒店房間和服務(wù)人員的比例在1比1.5。和同等面積大小的寫字樓和商鋪相比，酒店單位面積的收入更高，但相比其高運營成本，平攤下來的回報率和商鋪、寫字樓相差不多。相比投資商鋪和寫字樓，一所同樣面積的酒店，投資額幾乎高于前二者的兩倍。也許一棟寫字樓可以憑借較好的地段獲得長期的租約，而一家酒店卻很可能因為細節(jié)的服務(wù)失去一個客人。
前述國企高管回憶說，1995年以前，酒店的投資回報率非常好。不僅建材成本較低，土地使用政策也有優(yōu)惠，利用外資也非常容易。而2000年以后，酒店投資略顯盲目。在北京，很多業(yè)主都是瞄著奧運會做酒店。
同樣的故事還重復(fù)發(fā)生在上海和廣州。上海即將召開的世博會和廣州即將召開的亞運會，是不少酒店業(yè)主們的重要建設(shè)動力。“為了一個展會而做酒店，實在太過于盲目了，奧運會就是很好的教訓(xùn)。”陳敏說。
沿海地產(chǎn)集團董事長助理張鳴向記者講述了開發(fā)商的遭遇。許多地產(chǎn)商建酒店是不得已而為之，因為當?shù)卣笤擁椖勘仨毰浣ň频辍Ｄ壳岸⑷�城市對此熱情更高，希望引進有實力的開發(fā)商修建高檔酒店，提升城市形象。作為招商引資的優(yōu)惠條件，可能會附贈一些土地讓開發(fā)商做住宅。也有一些開發(fā)商建酒店是出于提升該地塊住宅價格的目的。如果住宅銷售情況良好，也許開發(fā)商會放棄建酒店。建酒店容易，養(yǎng)酒店卻頗費功夫。
陳敏也提到，2005年-2007年間，有很多開發(fā)商因為房地產(chǎn)銷售良好，手握大量資金，認為酒店業(yè)回報率較高，而進入酒店業(yè)。很多時候，業(yè)主們很困惑，為何建之前做市場研究時，發(fā)現(xiàn)酒店數(shù)量并不過剩，建成之后卻“沒人住”。“很多業(yè)主們都沒有管理和開發(fā)酒店的經(jīng)驗，不夠?qū)I(yè)，無法迎合市場需求。”陳敏解釋說。
一些業(yè)主已心生離意，部分知名地產(chǎn)商前兩年為了增加經(jīng)營型物業(yè)而加大了酒店的開發(fā)和持有比例，但如今已傳出被迫將多個酒店項目轉(zhuǎn)讓的消息。
過剩的結(jié)果是收購兼并
在這一輪酒店投資熱潮中，有地方政府推動的因素，也有冒進的投資者身影。
從業(yè)主的角度來說，陳敏認為，酒店建設(shè)應(yīng)該遵循市場規(guī)律，減少人為因素。由市場來判定，究竟是需要怎樣的酒店。同時，作為行業(yè)協(xié)會，應(yīng)該提供更多及時、全面的酒店業(yè)的發(fā)展信息。政府應(yīng)該予以更多的投資引導(dǎo)。“一個地區(qū)酒店數(shù)量是否過剩，問題嚴重到什么程度？而不是一個冷冰冰的數(shù)據(jù)。”他說。
酒店行業(yè)協(xié)會組織仍有待完善中。天獅集團副總裁李華生不久在中國酒店業(yè)主聯(lián)盟成立大會上表示，目前我國擁有星級酒店15000多家，正在以飛快的發(fā)展速度成為酒店開發(fā)強國，但與此同時伴隨而來的是酒店經(jīng)營和酒店品牌等種種問題，尤其需要行業(yè)關(guān)注。在這樣的背景下，為酒店業(yè)主搭建聯(lián)盟平臺十分必要。
中國旅游研究院副院長戴斌也認為，地方政府應(yīng)該加強信息公開和窗口指導(dǎo)。旅游部門和規(guī)劃部門應(yīng)該建立協(xié)調(diào)機制，但現(xiàn)實當中，溝通起來很難。中國的酒店投資走入誤區(qū)的標志是，數(shù)量結(jié)構(gòu)的不合理。從高端到低端酒店，數(shù)量應(yīng)呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)，而現(xiàn)狀卻恰恰相反。“業(yè)主一廂情愿的追求高端和豪華，而與市場需求的結(jié)構(gòu)并不匹配。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級離不開市場的基本面。”戴斌說。
戴斌認為，酒店業(yè)面臨著產(chǎn)能過剩的局面。酒店業(yè)主不要盲目的拔高酒店建造標準，不一定需要引進國外知名管理品牌。國際高端需求下降很快，而國內(nèi)旅游呈現(xiàn)較高速度的增長，經(jīng)濟型酒店依然保持較高的出租率，應(yīng)該多發(fā)展大眾旅游的產(chǎn)品。
“目前的過剩局面，很難用好壞來形容。”萬豪國際集團酒店業(yè)務(wù)發(fā)展中國地區(qū)副總裁林聰對本報記者說。也許對于地方政府來說，一個酒店的運營意味著解決當?shù)睾芏嗳说木蜆I(yè)問題。而從更長周期來看，過剩也是優(yōu)勝劣汰的必然過程。
酒店階段性的過剩，令酒店業(yè)必將迎來整合時期。“如果現(xiàn)金充裕，看好中國酒店的未來，明白酒店資產(chǎn)的收益特點，目前正是一個構(gòu)建優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)組合的良機，以收購兼并為主要形式的產(chǎn)業(yè)整合將給中國酒店的未來注入活力 。”林聰說。